Ingatlanközvetítés, ingatlanközvetítői buktatók

ingatlanközvetítés

Személyes tapasztalataink eddig eléggé eltérőek a közvetítő irodákkal kapcsolatban. Hiszen ott is “csak” emberek dolgoznak és ennek megfelelően a mai anyagi világban bizony sokszor a jutalék megszerzését helyezik előtérbe, ahelyett, hogy szeretetből vezérelve segítsenek ügyfeleiknek a megérdemelt ellenjuttatásért cserébe.

Nagyon sok az “apróbetűs” rész a szerződésekben, minden nagyobb és sokszor már kisebb iroda esetében is, ami természetesen mindig az ő érdekeiket védik elsősorban! Ami érthető is, hiszen sem eladóként – sem vevőként sem biztos, hogy mindig jó szándékkal közelítik meg őket – a kikerülésben nagy művészek tudnak lenni. Kikerülés – megkerülés alatt azt a szakzsargont értjük, amikor az ingatlanközvetítő háta mögött állapodik meg a két fél a sikeres adás-vételben és a jutalék megfizetéséről az eladó “véletlenül” megfeledkezik.

Természetesen a vevő is kell, hogy partner legyen ebben az egész ügyletben. Hogy mitől is lesz motivált a vevő, hogy egy ilyen játékban részt vegyen? Adott esetben sok millió forinttól, azaz, hogy az eladó elengedi neki a vételár azon részének bizonyos százalékát, amit az ingatlanosnak kellett volna fizetnie!

Na, de ne védjünk senkit és ne is bátorítsunk rossz dolgokra, hanem inkább készítsük fel magunkat – jó alaposan – egy gyümölcsöző együttműködésre ingatlanközvetítőnkkel, melyhez az alábbi cikk kiváló segítséget nyújthat!

Mire figyeljünk, ha ingatlanközvetítővel szerződünk?

A lakáspiac ismét sebességbe kapcsolt, sőt, az új, kedvező lakáshitelek és ösztönzők még jobban felpezsdíthetik a piacot. Az ingatlaneladás vagy -bérbeadás során újra egyre többen kerülünk kapcsolatba ingatlanközvetítőkkel. De mire figyeljünk, hogy minden korrekt módon történjen? Erről beszélgettünk Dr. Lohn Balázzsal, a Lohn Ügyvédi Iroda vezető ügyvédjével és tulajdonosával.

Manapság, ha ingatlanközvetítő segítségét akarjuk igénybe venni, akkor meglehetősen hosszú és bonyolult szerződést kell kötnünk vele, amelyben megbízzuk a lakásunk értékesítésével vagy bérbeadásával.

Melyek a legfontosabb pontok, amelyre ügyeljünk a szerződéskötéskor, hiszen ahány ingatlanközvetítő cég, annyi szerződésminta?

Mindenképp érdemes végigolvasni az egész szerződést, különösen arra figyelve, hogy mennyi is a jutalék, rakódik-e rá ÁFA, milyen időtartamra készül a szerződés, illetve milyen minimum árat határoznak meg benne. Fontos, hogy a kizárólagos/nem kizárólagos szerződés különbségével tisztában legyünk, és tudjuk, hogy jár-e a jutalék a közvetítőnek akár akkor is, ha mi adjuk el vagy bérbe a lakásunkat. Hasonlóképpen a szerződés időtartamára vagy a felmondási lehetőségekre figyeljünk oda: ha meggondoljuk magunkat, akkor tudjuk, hogy milyen feltételekkel lehet kiszállni. Fontos rendelkezés még, hogy a szerződés megszűnését követően mennyi időn belül lehet szerződést kötni a vevővel vagy bérlővel úgy, hogy az ügynök továbbra is jogosult marad a jutalékra.

Mi a különbség a kizárólagos, a félkizárólagos és az általános szerződések között?

A kizárólagos szerződéssel az ügynök lesz egyedül (szövegezéstől függően akár a tulajdonost is kiszorítva) jogosult az ingatlan értékesítésére vagy bérbeadására, illetve annak értékesítése vagy bérbeadása esetén a jutalékra. A félkizárólagos megbízás esetén kettő vagy több ügynök jár el kizárólagosan. Az általános megbízásnál pedig akárhány ügynök is eljárhat, de csak az jogosult a jutalékra, aki a vevőt hozta.

Egyáltalán milyen jogosultságai és kötelességei vannak az ingatlanközvetítőnek egy hétköznapi szerződésben?

Jellemzően köteles az ingatlan értékesítése vagy bérbeadása érdekében eljárni (vevői ügynök esetén a vétele vagy bérbevétele érdekében), vevőket felkutatni, számukra ajánlani és bemutatni az ingatlant, az adásvételi folyamatot katalizálni. Ennek során jogosult megfelelő utasításhoz, információhoz és tájékoztatáshoz jutni, és a minél színvonalasabb munkája érdekében elvárható, hogy az ügyfele valamennyi lényeges tényt közöljön vele. Vagyis az ingatlanközvetítő számára fontos, hogy olyan lakást vigyen a piacra, amelynek a helyzetével tisztában van, és ennek megfelelően tudjon pontos tájékoztatást adni a vevő részére.

Vannak-e az ingatlanközvetítői jutaléknak határai vagy azokat mindig az adott ingatlanközvetítő határozza meg?

A mértéke jogilag nincs korlátozva, azt a piac alakítja ki: függhet az ingatlan értékétől, a célzott vevőkörtől, az ügynökség renoméjától, azonban szabad megállapodás tárgyát képezi.

Ha nem vagyunk elégedettek az ingatlanközvetítővel, akkor bármikor felmondhatjuk a szerződést?

Ez a szerződés rendelkezéseitől függ, amit már előbb is kiemeltem, ezért fontos jól megnézni az adott pontokat. A megbízási szerződéseket eltérő kikötés híján bármelyik fél bármikor felmondhatja, azonban köteles a másik féllel szemben helytállni az okozott károkért. Amennyiben az „elégedetlenség” a szerződésszegés szintjét elérő magatartás miatt alakul ki bennünk, és a lehetőségekhez képest szóltunk is, akkor természetesen fel lehet mondani szintén bármikor, akár azonnali hatállyal is, hátrányos következmények nélkül. A felmondásnak mindenképp legyen nyoma: ha a szerződés megmondja, hogyan kell felmondani (pl. írásban), akkor ezekhez tartsuk magunkat, egyébként akár email-ben vagy sms-ben is sor kerülhet rá.

Ha az ingatlanközvetítő értékesítette az adott ingatlant, és a tulajdonos nem akar fizetni, akkor annak milyen következménye lehet?

Ebben a jogviszonyban jellemzően az ügynök a védtelenebb, hiszen ő az, aki szolgáltatásával elöl jár, megmutatja az ingatlant akár több ízben is (szervez, telefonál stb.), és ugyan soknak tűnő pénz járhat neki, a befektetett és szabad szemmel talán nem látható munka néha ennél is több. Ráadásul, ha nem fizetik ki, akkor a tartozás behajtására pontosan olyan eszközei vannak, mint bármely egyéb pénztartozás behajtására: felszólító levelek, fizetési meghagyás, pereskedés, gazdasági társaságok esetén felszámolási kérelem benyújtása. Az erősebb biztosítékok a piacon nem szokásosak: nem nagyon hallani a közvetítőnek zálogjogot adó megbízóról. Noha érdekes elméleti felvetés lehet, hogy mivel a megbízónak a megbízás teljesítése érdekében a megbízott birtokába kerülő vagyontárgyain a megbízottat zálogjog illeti meg, akkor a pl. kulcsátadással az ügynök részére esetlegesen „birtokba adott” lakáson áll-e fenn az ügynöknek zálogjoga… Az ügynök a vevő oldaláról a regisztrációs díjjal tudja részben védeni magát.

Sikeres értékesítés vagy bérbeadás esetén hogyan és hol adjuk át a jutalékot az ingatlanközvetítőnek?

Itt is érdemes követni a szerződés rendelkezéseit és annak megfelelően utalással vagy készpénzben, bizonylat ellenében, határidőben fizetni.

Forrás

Ingatlanközvetítés, ingatlanközvetítői buktatók