Házépítés menete

Az alábbi írásunkban ismét egy fontos témával szeretnénk foglalkozni. Ez nem más, mint, hogy hogyan is kellene felépülnie pontosan egy ütemtervnek – a családi házunk építése során.

Mik azok a fontos kritériumok, amikre célszerű odafigyelni a különböző fázisokban, mire kell kellő időt és energiát fordítani, hogy elégedetten és békességben élhessünk megépült, új otthonunkban.

Na, de hogyan is kezdjünk neki felelősségteljesen már az elején?

Előkészületek

Álmodozás – házépítés menete – nulladik fázis

Házépítés menete - álmodozás
Kép forrása: escolaproarte.com

Ahogy azt a Házépítés költségei napjainkban cikkünkben részletesen kifejtettük, már az álmodozási szakaszban is legalább 25%-kal több anyagi forrással kell rendelkeznünk, mint amekkora négyzetméter árat hallunk a tervezőktől és kivitelezőktől egy új építésű családi ház bekerülési értékével kapcsolatban.

Tehát, ha rendelkezünk 20 millió forinttal, amit házépítésre szánunk, akkor már most döntsük el, hogy kisebb házat építünk, hogy tényleg az utolsó lámpa is felkerüljön a helyére, vagy inkább hitelhez, vagy egyéb bevételi forráshoz folyamodunk! Esetleg el tudunk éldegélni egy vakolatlan, be nem fejezett házzal, vagy kerttel? Ha ebből a 20 millióból egy nettó 100 négyzetméteres családi házat szeretnénk felépíteni, akkor bizony – az imént említett – be nem fejezett családi házzal leszünk kénytelenek beérni.

A megfelelő telek kiválasztása – házépítés menete – első fázis

Házépítés menete - telek kiválasztása
Kép forrása: rdmag.com

Ha még nem vásároltuk meg az építési telkünket, melyre leendő otthonunkat szeretnénk építeni, akkor mindenképp érdemes szem előtt tartanunk az alábbi tanácsokat:

  • a legokosabban akkor tesszük – főleg, ha még soha nem építkeztünk -, ha kikérjük szakemberek (tervező, független tanácsadó) véleményét a kiválasztott telekkel kapcsolatban,
  • mindenképpen építési telket válasszunk, melynek pontos paramétereit – helyrajzi szám alapján – az adott Polgármesteri Hivatal – Építési osztályán ellenőrizzünk le,
  • minél nagyobb beépítési százalékkal rendelkezzen a telek – itt fontos megjegyeznünk, hogy a megadott érték mindig a bruttó alapterületre vonatkozik – új építésű ház esetében is,
  • legyünk tisztában a beépítési magassággal és mélységgel is, valamint, hogy hány méterre kell, hogy épüljön a ház az utcafronttól, valamint szabadon álló, vagy oldalhatáros beépítési szabályozás van-e érvényben,
  • legyen közel az utcafront,
  • lehetőség szerint széles és könnyen megközelíthető utcában válasszunk telket, hiszen nagyobb teherautók hozzák majd az építési anyagokat,
  • célszerű bekerített telket vásárolni, ha ez nem sikerül, akkor legyünk tisztában a kerítés méterenkénti áraival,
  • ha a telek sík és agyagos területen épül, normál alapozási költséggel számolhatunk, ha viszont emelkedős, vagy rossz talajszerkezettel rendelkezik, úgy az bizony több millió forinttal is megnövelheti a beruházást, és később az anyagmozgatásra szánt összegeket is,
  • amennyiben bármely közművet be kell vezetni az ingatlanra, úgy több százezer forinttal is kalkulálhatunk,
  • nem utolsó sorban mérjük fel a saját igényeinket – iskola, munkahely távolsága, szomszédok kiléte, és így tovább – és ahhoz igazítsuk a telekvásárlást,

Amit pedig még személy szerint tudunk tanácsolni: térképmásolat alapján – melyet jogi képviselőnk bármikor lekérhet a helyrajzi szám szerint – vessük össze a telek valóságban mért, és térképen szereplő méreteit. Erre azért van szükség, mert Magyarországon bizony nagyon sok telekhatár problémával találkozunk. Régebben még papír alapú térképek voltak, viszont a 2000-es években digitalizálták a földhivatalok ezeket, és ennek köszönhetően sokszor – több méteres – eltérések is eredményeződtek.

Tervező, építész kiválasztása – házépítés menete – második fázis

 

Tervező, építész kiválaszatása
Kép forrása: wst.com

A fentieken túl a következő fontos lépés – a házépítés során – a megfelelő tervező kiválasztása. Az idei évtől, ha 300 négyzetméter alatti családi házat szeretnénk építeni, akkor még több minden múlik az építészen, és többet is találkozunk majd vele, mint korábban, hiszen sokkal nagyobb szerepet kapott a házépítés menete során.

Mint minden szakmában, így a tervezők között is különböző stílusú és egyéniségű személyekkel találkozhatunk. Emiatt is nagyon fontos, hogy az általunk választott tervező a mi elképzelésünket, és formavilágunkat képviselje, mivel munkássága hosszú évtizedeken keresztül látható, és érzékelhető lesz a családi házunkon. Ha nem elég gyakorlatias, vagy nem értünk szót egyből az elején, akkor ajánlatos már az elején érzékeny búcsút venni tőle. Egy jó építész felméri az igényeinket, és a megvalósítandó házzal kapcsolatos elvárásainkat. Ennek megfelelően tervezi meg számunkra az ingatlant.

Mielőtt elkezdődne a valódi tervezési fázis „papíron” – építészünk megtekinti a telket, melyre a házunkat fogja megálmodni. Itt figyelembe kell vennie a terepviszonyokat, a talaj minőségét és milyenségét. Ha szükséges célszerű talajmechanikai vizsgálatokat is végeztetni. Ezzel párhuzamosan megismerkedik a helyi építési szabályozással, a beépítési százalékkal, és egyéb előírásokkal, amihez a házunk terveit igazítani fogja.

A tervezés fázisa – házépítés menete – harmadik fázis

Házépítés menete - tervezés
Kép forrása: cleano.hu

Korábban csak engedélyezési tervek készültek általában egy építész részéről – a megállapodott tervezési költségért cserébe. Ma már a 300 négyzetméter alatti ingatlanok esetében kötelező az egyszerűsített kiviteli terv, ami alapján könnyebben tudunk ajánlatokat kérni a fővállalkozó kivitelezőtől (korábban generálkivitelező). Régen az engedélyeztetési terveken felül célszerű volt kiviteli terveket kérni az építésztől, melyeket általában aranyárban mértek, de egy ilyen terv birtokában és egy árazatlan költségvetéssel pontosabban tudtunk előre kalkulálni a költségekkel a házépítésünk során. Részben ez most segítség lenne persze, hogy már egyszerűsített kiviteli terveket kell prezentálnia a tervezőnek, ugyanakkor többször is meg kell jelenni az építkezés helyszínén a beruházás menete során. Ennek persze extra költségei vannak.

Mivel év közben többször változtattak – előbb május 13-án, majd július 1-vel – a fenti kormányrendeleten, így érdemes még tovább tájékozódni a tervezőknél, hátha a mai napra mindennel kapcsolatban képbe kerültek ők is.

Érdemes tisztában lenni az idő kérdésével is, hogy általában egy precíz tervező egy családi házat – elfoglaltságának függvényében – általában 3-6 hónap alatt tervezi meg nekünk az épületet.

Engedélyeztetés – házépítés menete – negyedik fázis

Házépítés menete - engedélyeztetés
Kép forrása: userexp.io

Amennyiben bruttó 300 négyzetméternél nagyobb ház építésében gondolkozunk, úgy a tervező beadja az illetékes építésügyi osztálynak az engedélyezési terveket – a szükséges közműnyilatkozatokkal, és adott esetben kéményseprői szakvéleményezéssel. Az elbírálás, azaz az átfutási idő – az építésügyi osztályon – általában 30 és 90 nap közöttire datálható, mire jogerős építési engedéllyel rendelkezünk.

Ebben az időszakban már érdemes nekilátnunk a generálkivitelezői, vagy szakipari árajánlatok bekérésének, a referenciák megtekintésének, és az áralku tárgyalásoknak – szerződéskötéseknek.

Fővállalkozó kivitelező / generálkivitelező kiválasztása – házépítés menete – ötödik fázis

Házépítés menete - generálkivitelező kiválasztása
Kép forrása: madolo.fr

Korábbi cikkünkben részletesen kifejtettük, hogy hogyan, és mi alapján válasszuk ki a leendő fővállalkozó kivitelezőnket. Nagyon fontos hangsúlyozunk, hogy bizony nem árt, ha az általunk kiválasztott generálkivitelezőt megismertetjük a tervezőnkkel – ha nem ő ajánlotta – mert visszajelzést és információt kaphatunk az illető kilétével, szakmai felkészültségével kapcsolatban. Manapság nem annyira könnyű megtalálni a tisztességes szakembereket, akiknek nem csak a bevétel a fontos, hanem a mi érdekeinket is képviselik (Építőipar régen és most).

Továbbra is javasoljuk egy kézben tartani – a teljes házépítés menete során – a kivitelezést, a felelősségi körök miatt is. Természetesen választhatunk külön-külön is szakembereket, minden egyes szakipari munkára. Utóbbi esetben azonban érdemes tisztában lennünk azzal, hogy a folyamatos jelenlétünk szükséges lesz, amely nagy szervezőkészséget, rengeteg időt, és még több energia befektetést fog igényelni részünkről – a házépítés teljes menete során. Ehhez segítségül szolgál a Házépítés előtt – alapszabályok és számok, melyeket feltétlenül érdemes tudnia cikkünk.

Ha sikerült kiválasztanunk a megfelelő szakiparosokat, vagy fővállalkozó kivitelezőt – generálkivitelezőt, akkor ne feledkezzünk meg a megfelelő építőipari szerződések aláírásáról sem a házépítés megkezdése előtt.

Műszaki ellenőr kiválasztása – házépítés menete – hatodik fázis

Műszaki ellenőr kiválasztása
Kép forrása: mplending.com

Ahogy korábbi cikkünkben említettük, gyakorlatilag kötelező ma már műszaki ellenőrt fogadni az új házunk építése előtt. De ne keseredjünk el, mert meg fogja érni az „árát”, hiszen ő lesz az, aki rajtunk kívül – figyelemmel fogja kísérni a házépítés teljes menetét. Joga van bejegyezni az e-naplóba, pót-, illetve többletmunkákat elrendelni, és szakmailag felügyeli az egész építkezést. Természetesen nem tud állandó felügyeletet biztosítani a helyszínen, de ha már havi 1-2 alkalommal megfordul az építkezésen, az sok segítséget, és biztonságérzetet nyújt majd nekünk.

Ne keverjük össze a műszaki ellenőrt a felelős műszaki vezetővel – utóbbit a kivitelezőknek kötelessége biztosítania.

Házépítés menete