Építtetői felelősségi körök

Sokan építettek már úgy családi-, vagy ikerházat, hogy nem voltak tisztában az építtetői felelősségi körükkel, és ebből bizony rengeteg félreértés, esetleg elszámolási vita, peres eljárás alakult ki. Úgy gondolhatjuk, hogy azon kívül, hogy kiválasztjuk a megfelelő fővállalkozót, generálkivitelezőt, aki kulcsrakészen, akár a tervezéssel együtt átadja nekünk, mint építtetőnek a megálmodott és megfinanszírozott házat, nekünk semmilyen egyéb teendőnk sincs az egyeztetéseken, és a pénzügyi finanszírozáson kívül.

De ez koránt sincs így!

Első körben tisztáznunk kell az építtetői felelősségi köröket, illetve fogalmakat.
Éppítatő felelősségei

Építtető felelősségei

Általánosságban megállapíthatjuk, hogy az építtető az, aki a kivitelezési munkák megrendelője az építési vállalkozónál. Többnyire az építtető a kivitelezési szerződés aláírója a megrendelői oldalon, valamint emellett a szükséges építési engedély általában az ő nevére szól. Igaz, hogy jelen jogszabály életbe lépése mellett most már a 300 nm alatti bruttó összterületű családi házak esetén ez „egyszerűsödni” látszik. Az ezzel kapcsolatos cikket ide kattintva érheti el: 300 m2 alatt már csak bejelentés kell új építésű ingatlannál

A fentiek értelmében az építtető felelősségi körébe tartoznak az alábbi felsorolásban szereplő tételek.

Tehát az építtető felel:

  • a beruházás teljes pénzügyi fedezetéért, és annak időbeni rendelkezésre állásáért,
  • az engedélyezési és kiviteli terv (bizonyos esetben csak egyszerűsített terv) készítőjének, azaz a tervező, valamint a műszaki ellenőr, illetve a kivitelező kiválasztásáért,
  • a jogerős építési engedély megszerzéséért,
  • a kiviteli/engedélyezési tervekben szereplő tények megvalósulásáért,
  • az elektronikus építési napló megnyitásáért – készenlétbe helyezéséért, valamint azért, hogy hatósági ellenőrzés és eljárás során az a szakhatóságok rendelkezésére álljon,
  • az építés munkaterület átadásáért kivitelező részére,
  • a kivitelezési tevékenységek ellenőrzéséért, hogy minden az elképzeléseknek megfelelően történjen, a műszaki ellenőr közbenjárása mellett.

Ennél a pontnál emelnénk ki azt a fontos információt, melyet nagyon kevés építtető tud, és a figyelmét sem hívják fel általában sem a szakhatóságok, sem a kivitelezők!

Az építtetőnek jogszabályi kötelessége műszaki ellenőrt alkalmaznia az építkezés alatt, amennyiben több kivitelezőt bíz meg az építkezésen!

Több szempontból is fontos ez az építtető számára:

  • a felelős műszaki vezető kizárólag a szakiparos érdekeit nézi és nem a megrendelőjét, építtetőjét, ezt általában szintén nem tudják az építési – kivitelezési munkát megrendelők,
  • a műszaki ellenőr a folyamatban lévő, és az elkészült építési munkaszakaszokat ellenőrzi a megrendelő képviseletében, a megfelelő szaktudásával alátámasztva,
  • műszaki ellenőri megbízás hiányában hosszú és korántsem biztos, hogy eredményes viták/megállapodások, sőt akár perek is kezdődhetnek a műszaki hiányosságok esetében,
  • az alábbi jogszabály kötelezi is az építtetőt műszaki ellenőr foglalkoztatására az építkezéssel összefüggésben.

Műszaki ellenőr alkalmazása olyan tényező, amelyre, ha jogszabály nem is kötelezi az építtetőt, akkor is javasolt, annak ellenére, hogy a kiadásokat növeli, mert a beruházás végén mindig kiderül, hogy valóban megtérül a foglalkoztatása.

Jelenleg azonban jogszabályi előírások is kötelezik az építtetőt műszaki ellenőr alkalmazására!

191/2009. (IX.15.) Kormányrendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről (Kivitelezési Kódex) 16.§ alapján „kötelező építési műszaki ellenőrt megbízni a külön jogszabály szerint építési engedélyhez kötött építési tevékenység esetén, ha a) az építőipari kivitelezési tevékenységet több fővállalkozó kivitelező végzi”.

Mit is jelent ez pontosan, és mi a különbség a generálkivitelező, a fővállalkozó és a lebonyolító között, mint fogalom egy építkezés során?

A Generálkivitelező, fővállalkozó kivitelező és fővállalkozó cikkünkben erre is részletesen kitérünk.

További építtetői felelősségi köreink vannak családi ház építése, bővítése során:

  • az építőipari kivitelezéshez köthető szerződések megkötése,
  • a tervező kiválasztása és szerződéskötés az illető személlyel,
  • hatósági engedélyek megszerzése – az érvényes törvényi rendelkezéseknek megfelelően,
  • az érvényes jogszabályoknak megfelelően a kivitelezési dokumentáció megszerzése, az abban foglaltak betartása és betartatása! Itt kiemelném az építési vállalkozóval, vagy vállalkozókkal kötött – minden területre kiterjedő pontos szerződés megvalósítását,
  • minden olyan szerkezet, amely eltakarásra kerül, azaz a későbbiek folyamán csak bontással lennének megközelíthetőek (pl. vasbeton szerelés alapozás során, válasz- és főfalak vakolás előtt, stb.) azok ellenőrzése, ellenőriztetése építtetői oldalról, és műszaki ellenőr részéről, valamint azok pontos és részletes bejegyzése az építési naplóba,
  • az építési napló ellenőrzése, és folyamatos nyomon követése, hitelességének felülvizsgálata,
  • minden megállapodott és ténylegesen elkészült építési ütem után elkészült pénzügyi elszámolás pontos ellenőrzése, felülvizsgálata,
  • a műszaki átadás – átvételi eljárásban való aktív részvétel,
  • az építési munkaterület átadás – átvételében való személyes jelenlét,
  • a teljesítésigazolás kiállítása kivitelező felé, annak dokumentálása,
  • elszámolási egyeztetések ütemenként – szerződésben meghatározott, és megállapodott módon, valamint a legvégén a teljesítésigazolás kiállításakor a végleges – kivitelező részéről számlázható összegben való egyeztetés,
  • garanciaidőkben történő megállapodás, garancialevelek átvétele, megőrzése, betartatása,
  • bármelyik fázisban felmerülő fizetési nehézség, késedelem esetén – a kivitelező írásos értesítése a tényről.

A fentiek tükrében egyértelműen megállapítható, hogy az építtető felelőssége meglehetősen széles körben igényel szakmai hozzáértést, jogszabályokban naprakész felkészültséget, valamint pénzügyi tervezési képességeket.

Külön kiemeljük azt a tényt, hogy sajnos sokan nincsenek ezen információk és tudás birtokában, így kiemelten ajánlott, hogy minden építés, építtetés előtt és alatt is kérjék ki független szakemberek tanácsát, és véleményét az adott projektről. A megvalósítandó beruházás előtt egyeztessenek tervezővel, beruházóval, ügyvéddel, műszaki jogosultságú illetővel (műszaki ellenőr, statikus, sb.), akik nagyban segíteni tudják a projekt elkészültét, mindenki számára nyertes-nyertes pozícióban.

Továbbra sem tudjuk eléggé hangsúlyozni, hogy a kivitelezői és a megrendelői érdekek manapság Magyarországon sajnos még ellentétesek, ami sok és értelmetlen konfliktushoz, bosszúsághoz vezethet. Előzze meg a kellemetlenségeket!

Építtetői felelősségi körök

Share and Enjoy !

0Shares
0 0